新浪网：你开发这些房干脆都租算了，租上20年后再卖，这样利润就高了。
潘石屹：对，那些大财团，国贸、嘉里中心，就把这些房子建起来往外租，国贸最高的一年利润是接近一亿美金。新加坡的凯德置地把豪华公寓一口气买了，花了18亿签了合同。我的情况，我没钱，所以我就分散开，我也赚钱，我的客户也赚钱，这个商业模式不一样。我现在有6500个客户，这些客户在过去几年中没有一个不赚钱的，如果我像李嘉诚一样建完以后出租我肯定赚钱。东方广场就是这样的例子。而中国一下投了几十亿、上百亿去建没赚多少钱，实际上购买我们房子的人跟我们的股东一样，我赚第一道钱，你赚第二道钱，一起赚钱。
过去的两年，房地产商都赚了大钱
新浪网：你开发房地产大概也有10年了，难道以前房价低时你没有利润吗？
潘石屹：5年前的成本低，劳动力的成本、水泥的成本、水的成本、钢材的成本都低。
新浪网：你最高利润率是多少？
潘石屹：15%左右。一般的房地产公司8%左右就非常高了，任志强他们的财务报表好象是8%，这个8%和别的行业不一样，你一年可能销售40亿，别的一个公司销售几千万就不得了，看起来这个8%，10%不得了的。40亿的销售额10%是多少？四亿的净利润。新浪网一年的收入是多少，几个亿，10个亿就不得了，一个房地产就是几十亿，孙宏斌他们都是奔一百亿，如果是10%的利益，一年就是10亿。而国外房子的利润率比这个低得多得多，3%就算高的，纽约3%的利润率就非常高了。过去的两年，房地产商都赚了大钱，这是这几年房地产市场供应不足造成的，并不是房地产商能力和努力的体现。所以，房地产商要多做一些善事，多做一些公益事业。“善有善报，恶有恶报”。
新浪网：5%的利润是不是就可以了。
潘石屹：当然，中国房地产行业如果能够保持在比较稳定的5%-8%的利润率已经是非常高了。
新浪网：既然现在这么高的利，你们没有想到把利润降一些，自己捎少赚一点，可以让更多老百姓买得起房。
潘石屹：市场没法让利，本利我的房值一万，我要八千卖的话，这个市场如果不是均衡价格，一定会出现排队，出现写条子。因为计划经济的时候这个价格和市场价格偏离了，所以发一些粮票、布票，这是经济学中的均衡价格，只有供应和需求两条曲线达到交点就是成功的价格，价格低了没有人要了，价格高了就有补充了，就不是一个市场价格。
新浪网：你们是拿垄断资源享受垄断利润是吗？
潘石屹：不是垄断资源，去年年初我是一平方米7000块钱买了SOHO尚都，后来又买一块儿政府的地。
房地产业的风险主要是政策风险 孙宏斌“九死一生”
新浪网：目前房地产业的风险在哪里？
潘石屹：对于很多房地产公司来说，其实过去两年房地产的风险是最近几年最大的，主要是政策的变化。
新浪网：你主要是说政策风险？
潘石屹：是，不稳定，没有判断性，你不知道会出台什么政策。你不知道这个政策出来了以后，政府实施还是不实施。为什么我没有搞土地了，我是相信政府土地政策的。2002年4月份国土资源部出台了一个11号令，要求2002年7月1号全国范围内实施。一直实施到2004年8月31日。 别的行业比如服装行业赚100%的利润都不高，可是房地产赚上10%的利润就是大的不得了的数字，因为房地产行业大营业额大。在非典之后，到现在为止只要手里面有地，有项目的房地产都赚钱了，而且全都赚了大钱，就在8%、10%的利润率情况都赚大钱了。我们公司这一年半赚的利润，相当于以前所有做房地产公司赚的钱，因为营业额也大，利润率也高。而且这个钱对别的行业来说是不能想象的，我记得田原来跟我聊，你看我当年有一块地我不知道做不做房地产，后来我就做期货。我们坐下来聊以后才发现，整个中国期货市场的利润和营业额不如房地产一个项目的利润和营业额。电影业，多少个电影院、导演、演员，去年电影的营业额15亿国内片子，15亿是进口片子，加在一起30亿，相当于我们的一个房地产项目，利润率肯定没有房地产项目高。
新浪网：孙宏斌认为没有风险，当然也没有政策风险，他说只要是判断准这块地有市场就可以了，你们两个为什么对问题的看法差异这么大？
潘石屹：这主要是表达上的问题，我觉得孙宏斌的性格是非常奇怪的性格。在一年前所有人都认为孙宏斌的公司会死我就说孙宏斌的公司是“九死一生”，90%的可能性他就死掉了，10%的可能性他就活了。他不算帐到处拿地，他在丰台之外拿的地2000多，在石家庄拿地，各个地方拿地，别人都说肯定死了。一个是无度的扩张，作为商人一定要保持这样的姿势，胳膊伸的直直了没有力量了，没有资金了肯定出问题，结果各个地方拿的地比市场价格都高，一年半以后的今年全中国的地价都涨了，孙宏斌是趾高气昂，孙宏斌手里的地只要翻一番，他赚的钱比任何一个房地产赚的多。中远一年的利润是220亿，做房地产失算，没有拿地，现在跑去和孙宏斌合作。孙宏斌这个案例说明了什么呢？这实际上是中国过去两年时间房地产发展的缩影。所以大兴的这块地买完了以后大家都觉得他疯了。
新浪网：那是不是说明这两年房地产市场也是违背规律了，所以孙宏斌违背了规律后照样生存下来？
潘石屹：对，所以孙宏斌活下来了，还活得挺好。我这样保守的，天天没地。
新浪网：你下一步有什么打算？
潘石屹：下一步招投标挂地。东四环的几个政府要推出的地，我天天都在测算，我自己心理有一个底价，高过这个底价就算了。
卫星城供应量增大 从统计数字上讲房价会降低
新浪网：周边卫星城供应量增大，会不会降低北京的房价。
潘石屹：从统计数字上会降低，这些房子都供应到通县、门头沟。城区量的成交量很少，从统计数字来看降低了，实际上针对具体的项目而言还在提高，就是整个权重发生了变化。
你谈到的周围卫星城的问题，这是非常复杂的问题，北京大概花了两年的时间做了一个空间战略研究，做了北京市政府修建性详规，当时聘请了一大堆专家，我也是专家之一，做完以后北京市委市政府批准了就报到国务院，国务院刚刚批准。
新浪网：详规应该就会划出具体城市用地标准。
潘石屹：对，北京市饱和人口好象是1600万人口，根据水资源、交通、电力算起来是这样一个数字。北京市修建性详规，为什么修建呢？原来的指导思想是功能区，这块是教育区、这块是CDB。过去有一个雅典宪章，做城市规划有一个章程，现在觉得这是一个负担，总结起来是两轴两带多中心，北京以长安街为横轴，中轴线为竖轴，两带是生态保护的西边延庆到石景山，像双曲线一样，这叫城市生态保护带。靠通县、朝阳一直往下是东边产业发展带，这就是两轴两带多中心，这个讨论了两年时间，温总理给予极其高度的评价。所以现在北京市委市政府主要是按照这个修建性详规在往前推进。
新浪网：现在对这个详规是不看好的。
潘石屹：两轴两带多中心是非常学术性的东西，不是大众化的话题，经过国外几百年的成功经验，也有些城市发展的非常好，也有的城市建设的不好。我觉得这不是一个老百姓能够关注的大众性的话题。我看一个城市，包括读了一些国外的书，觉得这也是合理的，这个方案比原来的功能区划要进步得多，这个也要慢慢的一步一步的走。
物业管理和房产商基本无关
新浪网：实际上我们在谈论房地产市场的时候，大家目光集中在房价、物业服务的问题上，这些问题我们说可能是北京市政府的一个耻辱，对于质量、物业问题会有一些什么样的改变和提高。
潘石屹：物业和房地产发展商没有关系，物业管理这个行业水平提不高，好象是房地产发展商的问题，当我把房子销售给你的时候，这个房子的产权是属于你们，你们家里要请什么样的保姆打扫卫生，请什么样的保安，是由业主管理会决定的。相对来说按照我们看到的经验来看，现在的物业管理条例明确规定，就是房地产开发商自己开发的房子不能自己成立物业公司管理，这样是违背建设部的管理条例，也不能占30%、40%的股份，一定是社会上独立招聘的物业管理公司管理。物业管理有几方面原因没有做好，第一作为北京房地产发展比较晚一些，没有深圳和广州发展得早，其次是上海，我们看任何一个行业，哪个行业先市场化哪个行业就提高了，所以不是北京如何落后，而是广州、深圳、上海他们的市场发展比北京早。第二点，北京业主管理委员会在过去几年时间基本上负向淘汰。西方是能够把自己家的事情做好，还能给自己的邻居做一些公益事业，它是一个荣耀。现在一个小区，七个人成立的业主管理委员会，勾心斗角，越是有点尊严有点教养的人就辞职了，最后留下来的一定是想占便宜，心术不正的。极个别的几个就是把北京的物业管理整个形象搞的非常差。中国人有一个政治情结，他把业主委员会搞成政治用途了。找几个老太太、老头去闹，闹了心脏病发作了，结果老太太死了，他又去告，政府就觉得出了大事儿，搞的不是安居乐业，搞成很激烈的关系。业主管理委员会这个机制怎么把有公益心、公德心的人干这个事情。还有北方人的服务意识和管理意识被南方人差一些。就看出租车的服务就可以。物业管理是服务行业，没有做好的原因一个是市场造成的，一个是业主委员会让一部分坏人当道，最典型的是王府花园了，住的都是有钱人，他们不交取暖费，他们开车去找政府，政府说乡政府得保持稳定，结果乡政府拿钱买煤给住别墅的人烧暖气。
新浪网：消费者最敏感的就是欺诈问题，这些问题现在是什么样的情况，或者有没有一些持续的改善呢。
潘石屹：按照我的体会来看，以我们的经验，这七八年的时间，每一年都有特别大的提高。我们做现代城的时候，指挥的时候都是吹哨子拿着旗子，现在北京任何一个工地都是对讲机，这些东西有可以看到管理的提高，每年都有一个进步。这是施工企业的进步，我们做现代城的时候水泥打完了以后草帘就一放，现在就不一样了打完以后就打一层膜，七八年前做现代城的我们非常辛苦，但是现在有了很大的提高。
合同经过这几年时间又要修改一版，从今年开始就要用新版合同，这是政府为了保护消费者。(晓夫/文)
来源：新浪房产
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