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领预售证十日开盘未拿证不得做广告

责任编辑：阳军新闻来源：中国广告门户网新闻日期：2006-7-22

●从去年下半开始，深圳、北京等大中城市房价疯涨，与此同时一些开发商将房子“囤积”起来，对外又宣称已经售罄。针对部分开发商“捂盘”、“惜售”现象，5月1日，北京市建委通报称，全市有6成可售期房没有卖出去，市场并非“无房可买”。这种情况在上海已有很大改观，据中原地产统计，上海5月至6月共发商品房预售许可证341张，实际开盘303个，从拿到许可证与开盘，10天内开盘为275个，占80%。

●针对开发商囤房现象，5月29日，北京市建委等五部门规定，开发企业自领取预售许可证之日起3天内必须开盘。随后的7月10日，建设部等三部委发出通知要求，房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。有严重违法违规不良记录的房地产企业和不具备预（销）售条件的商品房项目，不得参加展销活动。虽然这记调控的“重拳”，并非直接是针对上海楼市，其影响也不容忽视。

　　对部分楼盘影响可能比较大

　　对于建设部等三部委出台的针对楼市销售的“重拳”，许多开发商认为不会对上海楼市销售产生多大的影响。中海发展(上海)有限公司营销策划部经理助理沈琦认为，“捂盘”、“惜售”多出现在楼市上升，如果楼盘销售上不断涨价，“捂盘”、“惜售”可能会对售价产生一些好处，现在上海楼市处于盘整期，开发商卖房子还来不及，“捂盘”、“惜售”不可能发生。宽景99销售经理毕彤宇基本同意上述观点。他分析说，开发商申请预售证都是根据事先的销售排期定的，基本上在自己的可控范围内。如果有影响就是那些在新政实行之前已经拿到大面积房屋预售证的楼盘，如果按规定及时开盘大量推出房源由于当时的形势不是很好，可能销售率不高，对楼盘的后期销售不利。

　　营销方式和手段将面临变化

　　由于三部委的规定才实施，其具体效果还有待时间证明，开发商也认为对销售不会产生多大的影响。但是由于未取得预售证前不能做广告，不能参加展会，拿到证后十天内又必须开盘，这就使以往开盘前大量积累客户的“蓄水”期大大缩短。如何在短期内积累到足够多的客户就成为摆在开发商面前一道难题。台湾地产专家、《境外人士买楼专刊》总主笔蔡为民认为，此规定将对那些需要跨区域吸引客户的楼盘产生非常大的影响。他解释说，住在静安的市民到普陀甚至更远的地方去买房子，平时也不知道那儿是否有新房源在售，现在开发商也只有十天的“蓄水期”，这个市民很有可能就错过了这次买房。因此，他推断，今后开发商的营销手段和“蓄水”的方式会一些改变，虽然没拿取预售证前不能做广告，不能参加展会等，但是开发商可以通过一些针对“潜在客户”的特定活动来积累一定客户。 2%7EB-

　　购房者能看到更真实的行情

　　以往开发商一般都是等积累到相当多的客户后再集中开盘，以此制造人气和热销现象，这也给那些真正想买房的消费者在现场产生了一定的心理压力，生怕房子不够卖。开发商也可以通过这种旺销一步步调高房价。

　　针对这种现象，蔡为民认为，这种情况以后应该不可能出现了。原因是由于前期“蓄水”时间短，客户积累少，真正到现场购房的市民将面临更加真实的市场行情，但房价未必就会因此下降。开发商要想再“捂盘”、“惜售”,操作的难度和成本势必增大。
　　促使开发商更加关心产品

　　既然拿到十日内必须开盘，传统的营销手段又受到制约，“捂盘”、“惜售”的难度和成本增长，但是手中的大量房子还是要卖的，这怎么办？上海恒地仓投资有限公司副总经理林仲民分析认为，这条政策将会促使开发商从关注营销造势回归到关心自己的产品上来，如果开发商能从前期着手，就开始研发产品，真正做出满足需求的产品，市场销售还是会取得好的业绩的。他为此讲了自己刚刚经历的销售事例。

　　他们公司开发的上海青年城正在销售，开盘七天就销售120套，现在每天前来现场看房的人接待人员都忙不过来，客户坐看房车还要事先预约。从拿到预售证到开盘也不到十天时间，正好是在三部委新政刚实施期间。楼盘之所以取得如此好的销售业绩，就是前期做大量产品研发工作，抓住了青年这个特定的购房人群。

　　■采访手记 :

　　“捂盘”、“惜售”是否就此终结

　　其实早在2004年1月1日，杭州就要求楼盘拿到预售许可证后先在网上公示三天，三天后不得以各种理由囤积房源或者变相拒售。此后其它城市“捂盘”、“惜售”一再发生，才导致建设部等三部委出台调控政策，其意在于规范楼市的销售行为，但是从政策本身来说，只规定了开发商拿到预售证后必须开盘，至于开多少量没有规定，如果开发商想“捂盘”、“惜售”，通过提高销售价格等手段，造成事实上不能成交也可达到“捂盘”的效果。而对于这种变相“捂盘”行为，新政没有明确规定。同时在部委的规定中，要求地方政府对楼市销售行为进行监管和检查，但据统计，今年5-6月共发商品房预售许可证341张，实际开盘303个，加上7月初推出的项目，拿证新盘与实际开盘比为89%，11%的楼盘未及时开盘。看来政府有关部门加强市场监管完全有必要，此前，南京市有关部门曾对在检查中发现的存在“捂盘”行为的楼盘进行了“封盘”处理。南京此举值得借鉴。