尽管我们按揭贷款的利率没有动，银行风险定价，差异化定价。但是大家注意到1月17日六部委新闻发布会上央行的一位领导说，现在的利率基本上是下线管制，上线放开。而放开的一个基点是说，下线是放在整个基本利率中，就是90%，上线可以放的比较大。他说的意思大家可以注意到，这个意思就是说，作为银行可以风险定价，但实际他的基点央行是管不住的。所以说，按揭贷款的利率，在2010年到底会走向哪里，其实现在不太确定，即使是第一套住房。关键要看什么，2010年的银行信贷到底会发生什么变化。如果2010年银行的信贷进一步调整，没有达到2009年那一种9.59万亿的时候，那么我们的信贷就会收缩。信贷收缩，贷出去的少了，需要的多了，利率就有可能再调。所以说现在面临的情况是不确定的。
这一条决定了我们的房价市场，是最为重要的。看起来这一条只有三句话，但是这一条是具有绝对意义的。差异化风险定价，这是最重要的。从这个变化来讲，还要比加息重要。如果说，我们这种风险定价，差异化的调整。由七折上升到八五折的时候，就多一个百分点。调整利率要调到哪儿，如果上升20个百分点，调利率要调六次。当然现在这样一个情况怎么定，怎么出现，我们现在还不知道。要看2010年信贷情况，银行为什么要调整存款准备金率，最关键的问题就在于今年2010年的第一个信息。2010年整个信贷的目标估计是7万亿到8万亿的基础，两个季度就把他贷完，这个问题就比较大。所以央行来讲，作为银监会来讲，关键是要看信贷增长的幅度，然后采取不同的政策。
如何来整顿市场秩序，整顿市场秩序有一些是没有用的，比如说开发商企业要把卖房子的信息进行公开，这是不必要的。为什么？如果房价在上涨，我们企业家谁不希望把房价、钱多卖一些。为什么一定要少卖！比如说我是一个老板，我做预售房，本来这一套楼房300万，我可以分两三期来做，通过价格不断的调整也化解掉。要求企业土地出让金在一年内付清，这是什么概念。如果买土地这不是问题，关键是买土地以后要把房地产市场上未来的风险由企业承担，不能说土地拿来了，钱交给地方政府了，如果你全交了，出现什么问题都不能谈判了，要是少交一点就可以谈判了。因为土地出让金，房地产企业资金这一块就是需求比较大的一块，这会增加房地产企业资金的紧缺程度。特别是那些附载力比较高的程度，如果说今年住房面临销售没有去年这么快，就面临资金很快的问题。这一块来讲，对我们房地产企业会有比较大的影响。
2006年的171号文件最关键的一个概念是如何不让国外资金来炒中国的房地产市场。大家可以看到，最近广州跟深圳，房价为什么飙升这么快，就是因为香港的资金大量的涌入深圳房价市场。而在深圳大家知道，看起来这么大的房地产市场，他对整个住房购买的比例很小。但如果房地产市场是投资的产品时，说明了什么？告诉整个市场，我们市场的价格还会飙升。作为改变整个市场，将来还会飙升，那么投资人会更加涌入这个市场。这对于上海、深圳、广州这一块有一定的影响。
如何加大住房保障体系和建设，无论是经济适用房、廉租房等等，对于这一条来讲新的内容不多，基本上跟131号文件差不多。主要是2008年4万亿的投入中，主要是9千亿的保障性住房的投入。这看起来很大，但是分了三年，实际上占房地产市场的比重，10%左右，比较小。
房地产市场的宏观调控发展，他们是保障性住房的建设，要落实到地方政府头上。这样来讲，大家可以看到，这是我们国十一条的基本内容，新的东西、新的内容不多，只是增加了改善性住房取消。从政策的情况来看，政府一方面希望房地产市场成为一个消费为主导的市场，通过这个市场成为一个经济的动力，这是政府的目标。另一方面来讲，又希望把房地产市场投资这一块挤出来，然后把过高的房价进行调整。但是大家注意到，这两个目标要想同时达到，在现在的情况下几乎很难。对我们房地产市场来说，对于我们房地产企业来说如何看这个市场。大家可能会觉得，现在房地产市场销售，在北京、上海大城市突然间下降了。但其实来讲，如果不推出这些政策，这种调整、销售，北京市2009年二手房交易是前三年的3倍。现在这几个销售慢下来，价格稳定下来，无论是消费者、投资者还是房地产企业还是地方政府，就有一个反思、观察，重新来理解这个市场，重新来定位这个市场。
在这样的情况下，我们政府希望这个市场他的调整出现软着落。当然我的看法，对于房价飙升太快的地方，我想调整的幅度会比较大。当然对于那些，去年的速度比较慢，他是三线以下城市，其实他就成了那些城市的一个发展机遇。为什么？商丘房地产企业请我过去做一个报告，他们的房价都是3000块钱一平米，他们为什么3000块钱一平米，一个是当地居民的水平比较低，这是一个方面。另一方面，当一个居民真正应用银行信贷资金来做投资的比例很小。因为在去年，广州、深圳，北京、上海的投资比例只有60%以上。北京、上海，通过投资人赚钱，可以用他人的钱来赚钱，这种示范效应不得马上复制到三线城市。
我们国十一条基本的东西没有变，信贷由为正常。在这样的情况下，二线城市，稍微远一点的地方还有很多的发展前途，今年还没有发展。比如商丘这类地方，今年是一个很好的发展机会。销售面积和销售金额所贷的比例大概是50%，高房价总是出在这一带地方。所以，这个效应向二三线城市转移。前几天有几个企业问我，易老师我是不是可以去三四线城市发展？我说好的项目可以进去的，当然一定要找到合适的、好的选择。在这样的情况下，2010的房地产市场，他会出现去年上涨比较快的企业，在三四线城市来讲。今年的房地产市场，到底会怎么样，还要看政府后续如何对整个信贷政策的界定、调整。
你们做房地产企业的有一个特点，有一个很长的周期，从拿地到产品出来，一般快一点的也要一年半到两年半，慢一点需要三年。在这样一个周期比较长的情况下，大家密切关注政策的变化。曾经我在一次房地产论坛上说了一句话，2009年的房地产市场是什么概念？是金融危机救了中国的房地产市场，所以大家还是要利用机遇，如何把自己的风险和机遇判断的比较清楚，而在房地产市场，我的判断，要让他持续稳定的发展，一定是一个消费类主导式的，一定是不能过高的银行杠杆式的，在这样的情况下，才能持续发展。
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