调研说明………………………………………………………………
第一章赵县宏观经济环境分析…………………………………
一、县域概况
二、赵县远景规划及空间布局
第二章赵县房地产市场状况分析及发展预测…………………
一、房地产市场政策法规环境
二、赵县住宅市场供应状况分析
三、住宅房地产市场综合分析
四、未来住宅市场发展预测
第三章赵县消费者需求分析……………………………………
一、购房者背景资料
二、房屋需求特征分析
三、购房者的居住观念
第四章本项目SWOT分析…………………………………………
一、项目概况
二、项目SWOT分析
第五章项目市场定位建议…………………………………………
调研说明
1、调研目的
通过对赵县整体宏观经济环境及房地产市场状况的调研，了解目前当地住宅的供给与需求特征、价位水平及营销水平，为该项目市场定位提供详实的依据和建议。
2、调研内容
Ø房地产宏观环境调研：通过实地调研，获得赵县人文、经济、政策法规及城市规划方面的信息。
Ø楼盘情况及周边市场环境调研：通过对楼盘的实地踏勘，对各项目及本地块的周边市场环境进行深入了解。
Ø主要楼盘：
1书香苑2白云公寓3新府名门4天怡庄园5润书苑6金穗家园7碧水庄园8兆亿华府9龙凤官邸
Ø消费者调查：针对主要商圈、主要商业网点、楼房住户、平房住户以及本地块所在区域进行调查。
Ø主要商业网点：建设路、自强路、贡院路等；
3、调研方法
楼盘调查主要采取了实地踏勘、伪装客户调查并结合深入访谈等方法，消费者调查主要采取随机抽样。
第一章赵县宏观经济环境分析
一、县域概况
1、地理位置
赵县位于华北平原中南部，河北省省会石家庄市东南40公里处，辖11个乡（镇）、281个行政村，总面积675平方公里，人口55万。
2、交通条件
交通便利，通讯发达，电力充足，地下水资源丰富。石家庄至青岛的308国道、京深高速公路和青银（青岛-石家庄-银川）高速公路穿境而过；向北60公里是石家庄机场；西、北、东40公里内分布有京广钱路元氏站、石家庄站和石德铁路藁城站。
3、人口及经济状况
工业初具规模，全县拥有工业企业6400余家，已形成以纺织、造纸（包装）、食品（淀粉）、化工、机械、冷藏为主，布局较为合理的工业体系。雪花梨生产加工和玉米淀粉两大产业被河北省人民政府列入22条龙型产业，给予重点扶持。
名胜古迹众多，闻名中外的赵州桥，被誉为“天下第一桥”。建于东汉末年的赵州柏林寺，史称“古佛道场”、“畿内名刹”。座落在县城中央的赵州陀罗尼经幢，被誉为“华夏第一塔”。近200平方公里梨园景色迷人，是休闲观光的佳境胜地。旅游业方兴未艾，年接待国内外游客100万人次以上。
赵县城居民的消费结构还处在初级阶段，消费观念较为保守。县经济和社会发展中还存在着一些突出问题:“三农”问题矛盾突出;城镇化水平较低;社会事业发展不均衡;居民收入增长与经济发展不协调。
“十一五”期间国家将启动和实施“京津冀都市圈”发展规划，这将有利于增加京津石等大城市对赵县的辐射和带动作用，有利于赵县加强区域经济联系，拓展新的发展空间。
4、基础设施条件
通讯设施完备，全面实现数字化，可为各类通信需求提供高速传输通道和可靠的通信平台。拥有变电站15座，总容量29.8万KVA；热电厂一座，总装机容量1.5万千瓦。地下水属第四季松散岩类孔隙水，平均埋深28.8米，水质优良，水量充沛。
5、文教卫生
各项社会事业协调发展，建有普通高中6所和职业技术教育中心、技工学校；拥有县级医院3所，乡镇级医院28所，已形成融医疗、预防、保健为一体的较为先进的医疗卫生网络。
二、赵县远景规划及空间布局
1、经济发展远景规划、城镇化规划
“十一五”期间，经济和社会发展的总体思路是：坚持“工业强县、项目立县”的思想不动摇，大力发展循环经济。以工业大发展提升经济综合实力，以发展农业产业化促进农民增收，以城镇建设为重点推进城乡一体化，以旅游开发为重点加快第三产业发展，以招商引资为重点进一步扩大开放，努力实现由农业大县向经济强县的跨越，力争重返全省三十强。
赵县城镇建设的综合目标是：县域要建成几个带动周围乡镇经济发展的区域中心城镇。城镇的人均住房面积达到25平方米以上，镇区人均道路铺装面积达到14平方米，人口总数控制在58万人以内，城镇登记失业率控制在4.5%以内，城市化率达到30%以上，城区生活垃圾无害化处理率达到90%，饮用水水质达标率100%，五年转移农村劳动力9万人次以上，高中阶段入学率达到85%以上，新型农村合作医疗保险覆盖率达到100%。
2、空间布局结构
依托308国道，行政、文化、旅游、商贸、教育等组成的县城中心，县城现在逐步由向北拓展，城市向东外延，同时带动周边商业、医疗、购物、休闲等生活配套的完善，整改力度相当大，县城基础设施建设发展较快。
几年来，建设局重点实施了文物景点连线道路改造工程以及柏林广场、永通桥公园、花市街、贡院街、驿里街、古城墙遗址园、赵州历史文化名城牌楼等项目的建设，05年被省政府命名为“省级历史文化名城”。同时相继实施了东、西坑治理；柏林街、永通路、石塔路、自强路改造工程；平棘大街改造工程、升华街改造工程；完成了“三路一街”、安济大道、李春大道等主要街道的绿化升级改造；2008年，以安济公园为首的四个公园、一个广场、16块绿地建设为重点；落实“三年大变样”，城中村拆迁改造工程在如火如荼地进行。
第二章赵县房地产市场状况分析及发展预测
赵县房地产市场起步较晚，由于房地产政策法规的不完善及土地审批的不规范，市场发展进程缓慢，几年前开发的“碧水庄园”为县城第一个商品房住宅小区，获得良好的市场反响，带动了之后的金穗家园等入市，可由于诸多因素制约，各个楼盘间同质化严重，整体营销水平不高。
一、房地产市场政策法规环境
1、土地政策
赵县土地供应市场不够规范，土地供应没有严格的限制。
2、销售政策
有些小楼盘不具备正规商品房应具备的“五证”，销售秩序极不规范，客户购房，门户合同制度签署不规范。购房者的权益难以得到保障。
3、贷款政策
赵县金融信贷部门对于房地产贷款管理较为谨慎。贷款门槛高、适用人群的范围狭窄，
二、住宅市场供应状况分析
住宅：
1书香苑(在售)
规模：一栋多层，一梯三户，2个单元，
层高2.9米，交房标准：毛坯
户型面积段：两室两厅一卫121㎡
三室两厅两卫124㎡137㎡
价格：一层1488元/㎡，二层1568元/㎡，三层1578元/㎡，四层1568元/㎡，
五层1298元/㎡，六层898元/㎡。地下室650元/㎡。物业费：0.2元/㎡
均价：1400元/㎡
2白云公寓（未开盘）
规模：规划4栋高层预计均价2000元/㎡（暂无其他资料），已开槽。
3新府名门（未开盘）
规模：3栋7层电梯房未开工
4天怡庄园(在售)
规模：总占地150亩，总建筑面积16万平方米。一期11栋多层，一梯两户，
一期交房。
层高2.9米，交房标准：毛坯
户型面积段：两室两厅一卫98㎡
三室两厅两卫120㎡129㎡133㎡143㎡
四室两厅两卫156㎡
价格：一层1620元/㎡，二层1710元/㎡，三层1710元/㎡，四层1510元/㎡，
五层1410元/㎡，六层1310元/㎡。
地下室500元/㎡。物业费：0.2元/㎡
天然气集资2000元/户暖气集资21元/㎡
均价：1550元/㎡
5润书苑(在售)
规模：共计10栋，8栋多层2栋高层11层、18层。一期五栋多层，一梯两户。
一期已开槽
层高2.9米，交房标准：毛坯
主力户型为三室两厅两卫。
均价：1500元/㎡
6金穗家园(在售)
规模：10栋多层，临街为三层商业。
均价：1500元/㎡，商业：2700/㎡
7碧水庄园（已售完）
主力户型为三室两厅两卫，一梯两户
层高2.9米，交房标准：毛坯。物业费：0.2元/㎡
均价：1600元/㎡，商业：4000元/㎡
8兆亿华府（未开盘）
规模：4栋19层
层高：3米，交房标准：毛坯。
价格未定
拍地价70万元/亩面积137㎡，121㎡，94㎡
9龙凤官邸（未开盘）
规模：一期规划11栋多层。（暂无其他信息）
商业：
永通路商业35㎡1.2万/年
15㎡6000元/年
贡院街商业100㎡1.2万/年
5年前30万200㎡1500元/㎡
目前赵县房产市场住宅均价在1500元/㎡商业价格均价可以达到3000元/㎡
三、住宅房地产市场综合分析
1、产品差异化不明显
一方面是产品本身差异化不明显，如户型多以三室为主，面积多集中在110-130平方米，“5+1”式多层住宅，另一方面消费者的承受能力有限，整个房屋总款在20万以上的市场容量较小。
2、销售价格受地段制约性大。
碧水家园,金穗家园因为入市较早，且临近主干道自强路，周边生活配套相对完善，人们认可较大。其他楼盘人们在竞相比较。
3、供应量较大，竞争加剧
随着近年来，县城居民购房需求逐步增加，现在涌入大量新楼盘，市场供应量一下子增大，将引来激烈的竞争，形势严峻。
4、目标客户群：公务员和部分周边乡镇进城经商的客户成为当前房市的主力客户群
Ø私营业主：赵县域内有较多的私营企业，这部分私营企业主较为富裕，理念也较为超前，能够接受商品房社区。
Ø有稳定收入的公务员：该部分购房群体有较为稳定的收入，他们比较倾向于购买单位自建集资房。
Ø为父母购房：部分在县城工作的外来人口，待工作稳定后，即在当地买房将父母接来同住。
Ø解决子女教育：这部分人具有一定的经济实力，这部分购房者主要还是为了解决孩子的入市就学问题。
5、项目开发理念初级，产品设计与供给单一
赵县商品房开发理念较为初级，产品档次普遍不高，设计水平相对落后。
Ø建筑形态：绝大多数为“5+1”式普通多层住宅
Ø建筑立面：无特色，风格不明显
Ø户型：产品单一，设计滞后
Ø物业管理：无专业物管公司
Ø社区配套相对缺乏，几乎无景观规划
6、营销手段单一，营销水平低端
商品房多采取自然销售，主要由地盘包装为主，房地产广告不多，只选用宣传单页和夹报，投放力度小，同时地盘包装水平有限，整体销售人员的专业素质需有较大提高。
7、期房销售未成气候，人们多认可现房销售，销售周期较长
在售楼盘都为现房,县城居民比较认可。随着观念的转变,人们逐步能够接受期房。
四、未来住宅市场发展预测
随着社会经济的发展与人们消费理念的进步，赵县房地产市场会不断规范并成熟起来。
1、开发大规模、相对高档小区将成为趋势
赵县购房者已认识到大规模社区的优势，生活配套完备、引入专业物业管理等，这必将引导未来开发商规模化开发，并取得相当规模的市场。
2、110㎡～130㎡三室户型仍然是市场需求主流
一方面与县城人民消费习惯有关，另一方面与其家庭的实际人口状况有关，并且一次性到位仍在市场购买行为的影响因素中占主导地位。
4、项目规划、产品设计、营销水平都将有极大的提高
Ø未来住宅项目将更加注重深层次开发，项目的整体规划将有所提高，目前的排排楼、无景观、缺配套、少功能、欠物管的低端楼盘将逐渐淡出市场；
Ø产品设计上也将会呈现出更多产品类型、更多户型结构、更多更合理的面积配比，以满足市场细分后日益丰富的不同住宅消费需求；
Ø在营销手段上会逐渐丰富起来，多渠道、立体化的包装宣传将会加快项目的销售速度并增加项目的附加值。
5、市场价格不容乐观
目前市场房源较多，供应量较大，市场竞争加剧，预计价格涨幅不大。
第三章赵县消费者需求调查
通过对消费者的实地访问以及与相关专业人士的谈话，对赵县消费人群得出如下结论：
一购房者背景资料
Ø从购房者的背景资料来看，购房主体以25-40岁的公务员、私营业主为主；
Ø从购房人群的知识结构看，普遍不高，高中或中专以下的购房者占到总数多半；
Ø从家庭结构上看，主要以三口或四口之家为主；
Ø从收入水平来看，目前赵县居民的收入水平较低，家庭月收入在二千元以下的占多数。
二房屋需求特征分析：看重其实用性
Ø对三室两厅、三室一厅、两室两厅的需求占绝大多数；
Ø面积段需求主要集中在110㎡～130㎡之间；
Ø还是比较认可多层住宅，对高层、小高层认可不高；
Ø在产品上，注重采光，居住明透、交通便利、配套完善的产品最受青睐。
三购房者的居住观念
1、从购房原因看，为改善居住条件而购房的比例最高，为解决基本居住占少数。
Ø县城流动人口较少，居民基本不缺房，所以多为改善居住条件而购房；
Ø一些周边乡镇进城做生意的富裕户为了解决子女就学，而选择在县城购房，显出了教育购房趋势；
Ø另外从调查结果看，购买住宅用于投资的比例很小
2、从购房者看重的因素来看，价格仍然是最为敏感的因素。
因为消费观念较为陈旧，购房者较为看重的还是楼盘地段、交通以及供暖问题，但物业管理及环境也成为消费者越来越关注的因素。
3、从人们获得购房信息的主要渠道来看，通过亲朋好友介绍的方式最多，这是由于当地房地产推广方式比较低端，大多为地盘包装。
4、对本地块的认识
通过调查我们发现，本项目的位置偏东。人们较多认识到县城的北向发展，届时教育、医疗等市政配套将会随之完善，但对县城的东延认识度不够，需要通过政府加快城中村改造工程，同时加大楼盘宣传引导力度，增深人们对本地块的认可。
第四章赵县项目情况分析
一、项目概况
项目位于东环升华路与永通大路交叉口东延500米，为政府待规划用地，是实施“三年大变样”整体规划的第一个城中村改造项目，政府重点改造工程。
二、项目SWOT分析
分析项目的SWOT矩阵，就在于深度解析项目情况，整合内、外部资源，寻找项目入市的最佳切入点。
1、优势-S
Ø本项目据守县城老城区，对面有县医院，是县城发展较早，人气较旺的地段，人们比较认可。
Ø本项目作为政府的重点建设工程，第一个城中村改造工程，政府比较重视，支持力度较大，有很好的发展前景及整体远景规划，具备长远投资潜力；此外信誉度较好；
Ø项目周边交通便利，紧邻东外环和城市主干道永通路，人气汇集，商业氛围较浓
Ø项目周边有诸多学校及市政配套，未来生活十分便捷;
2、劣势-W
Ø从目前来看，项目的位置还有些偏，人气稍低，人们认可度较差；
Ø本地块大路两侧狭长地带，临街商铺，上部住宅，不利于小区规划；
Ø项目初期周边生活配套将相对缺乏；
3、机会点-O
Ø县城整体营销水平不高，本项目作为符合人们认可的多层建筑，若在产品设计、景观规划、物业安防上提高档次，是可以赢得消费者的首肯、青睐的；
Ø县政府对本项目区域的规划，如尽快实施，打通永通路，完善周边规划配套，能够极大提升该项目的吸引力；
Ø赵县主干道永通路除停滞的兆亿庄园外，项目周边新建、拟建的大规模住宅项目不多；
Ø县城楼盘整体营销手段不高，宣传力度不够，我们可以通过多渠道、立体化的宣传来引导消费者，增加本项目的知名度，美誉度，树立知名项目品牌；
4、威胁点-T
Ø市场不规范，今年一下审批了诸多项目，供应量增大，竞争激烈
Ø市场需求不够活跃
第五章项目市场定位建议
作为赵县政府08旧城改造工程的重点，第一个城中村改造项目，本项目具有一定的先发优势，但城中居民虽然了解“三年大变样”的城中村改造区域规划，可由于本地块位置相对较偏僻，生活配套不太完善，在政府没有拿出实际行动之前，人们对于地块的发展还是抱有疑虑。
所以要促进项目的推广、营销，一需要政府加快永通路的打通、建设力度，加大对项目及周边的规划整改支持力度，以实际行动消除人们的疑虑，同时通过多种营销宣传活动提升项目的可信度、知名度，彰显项目的良好发展前景及投资潜力；
二采用由西向东梯度式分期开发的方法，逐步培育、引导及创造市场，竭力将本项目打造成赵县标志性商业街区，这就要求项目在产品规划设计上推陈出新，力求善美，切实满足赵县人民的需求，提升本项目的实用性，美誉度。
因此，我们建议本项目规划6层多层建筑，一层为商业，临近升华街口的可以做2层商业，并对产品提出如下建议：
一、户型设计建议
Ø材质外墙以高级涂料为主，一层贴墙砖
Ø色彩根据本项目定位，购买客群，建议营造明朗大方的视觉感受，营造休闲、舒适、时尚的商住氛围
Ø顶层建议舍弃阁楼设计，规划为平顶或退台。
Ø临街阳台设计成通体大阳台，可以更好的规避临街所带来的噪声
Ø采用大开间、小进深的楼体形式
Ø面积以110--130㎡为主的三室两厅为主
Ø客厅、卧室采取低沿外飘窗的景观窗设计，在提高居室视线开阔度、采光度的同时，增加其实用率。
Ø窗户采用外飘窗中空玻璃
Ø建议建筑层高为3米。
Ø采用新颖的错层形式，增大空间的灵动性
二、内部配套
Ø燃气气管道入户，电话、宽带、有线电视预留接口。
Ø由于地板辐射采暖健康、清洁并且节省空间，是采暖方式发展的趋势
Ø阳台上下水，设置洗衣机位，便于居家生活中如洗晒衣物等日常生活功能用途。
三、物管智能化建议
Ø可适当引入智能化系统，为提升社区品质，增加安全性
Ø引入专业物管公司，保证业主居住的舒适性和享受性
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