详细问题描述及疑问：近年来,房价似乎有下跌的趋势,可是应该不会是所有地区的房子房价都会跌.
我想请教业内人士,浦东地区,特别是川沙一带的房价将会有如何的走势呢?地铁二号线的到来会拉动房价上涨吗?期待您的答案，你是我的宝贝,你是我的花,谢谢你对我的帮助！
被去年房价灼伤过的社会心态更是复杂
供需关系决定房价走势，市场有效需求
上海经济
03年房价的突飞猛进和强力消耗，已造成市场购买力的严重透支
市民之前多年积蓄的购买力，在住
市场出现客源
如果现在哪家售楼处，还在夸口说自己的楼盘在排
目前政府有意
今年商品住宅供大于求，买方市
03年全市商
从今年起，市场需求量转变成细水长流的正常状态。如果明年开发量仍然
银行提高按揭门槛，再降购买力
自今年4月，银行规定单价超7000元或总价超100万的新房，按揭比例普遍降至7成。想当于购买100万的房子，首付款要高出10万元，这将把一大批潜在消费者关在门外。
另外加上“期房限转”等政铂投资比例减少；银行加强对二手房按揭款的审核以**贷款猫腻等，都将导致市场购买量的减少，有利于房价降温。
购房者心态对市场的作用力很大，持观望情绪渐盛
上海是个疯狂“跟风”的城市，在历次房市的涨跌过程中，大众购买心态对市场作用都是举足轻重，甚至与市场本身的供需调控能力相媲美。这也是市场出现非理性现象的重要因素，表现出对房地**市场的明显陌生，反而让操盘高手们乐开了怀。
目前大众心态又出现了戏剧性的转变——持观望，这种观望情绪将直接导致购买量的阶段性减少，有效遏制房价，严重时甚至导致市场价格下滑，如历史上的1999年。影响程度到底如何，会对市场造成多大的冲击？——值得研究。
二手房行情虚脯但不会影响新盘大势
二手房与新盘的价格关系是：新房房价攀脯必然挤出部分消费者进入二手房市场，带动二手房房价攀升；二手房定价一般参照邻近的新盘价格，所以新盘价格的升降，直接影响二手房价格的升降。但二手房降价并不必然影响周边新盘价格，除非二手房价格严重滑坡，大面积抢走新盘客源。
目前二手房房价受新房带动一路飙升，普遍已呈“有价无市”的虚高现象，成交量较低。如果不是急需要资金周转，**都表现出良好的耐心，如有机会就多赚一票。
至年底，随着市场回归理性，二手房将按照房龄、品质、位置、环境的不同，逐渐拉开价格距离，成交量也会逐步回升。另外，家庭资本相对稳定，如行情不好则大不了不卖，所以不会出现价格大幅滑坡现象，也不会带动新盘价格滑坡。特别是市中心区域，二手房价格将持续跟进新房价格。
政策调控对开发强制降温，但难降房价
“金融新政”和“土地新政”，致士**开发成本增脯房价想郊难
以往，房地**开发近80％的资金源自银行信贷。自03年6月央行“121”文件开始至今，系列的金融新政提高了开发商的信贷门槛，部分中小开发商开始出现资本困境。
中小开发商在市场中占了很大比例，而且郊区项目较多。自五一节以来，越来越多的开发商为了解决资金问题，开始变相转让手中土地或项目，但转让价格远高出原拿到手的价格。这将导致两种结果：一是土地成本在市场流转过程中越来越富二是05年的供应量将明显减少。
自03年实施土地公开招投标以来，虽然解决了土地市场透明化问题，但是土地价格也紧随飙升，局部热点区域的土地楼板价甚至超过了邻近在售的楼盘价格。受国家调控，今年土地招投标处于暂缓状态，市府开始着手整顿土地市场，盘活市场上积压的6000公顷土地。土地市场供应量的压缩，导致土地日渐走俏，成本难降。土地成本的提高最终还是会在房价上体现出来，让开发商做亏本生意是不可能的，房价不高就难卖出利润，他们宁可捂着不开发。
目前的期房限转与网上备案制度，旨在规避购房投机行为和房价炒作，对清洗房**泡沫起到一定的作用。但投资客的减少，特别是从高价房市场的大量退出，暗示着目前房价已经缺乏明显的套利空间。
以前高价房30％销售量靠投资客支撑，现在显得处境尴尬，价高难跌，不跌难售，只得勉强摒牢，出现“有价无市”的特征。如果某些开发商资金上摒不住，提前降价抛售的话，高价房将出现价格振荡。
市场行情走势预测
目前，市场上出现了许多微妙变化高价房销售迟缓，出现局部价格微跌现象。如古北二期中的某些楼盘，开始就高开高赚但已销售遇阻；
市中心区域，楼盘稀少，处于价格“长停板”状态；
外环附近1/3左右的楼盘出现价格“长停板”状态；
楼盘普遍销售周期延长，每期放量减少，客源积累速度放缓；
郊区供应量大的局部区域，已出现价格战；
04年年底区域价格走势
微下浮区域：市中心苏州河沿线、古北二期部分楼盘
目前涨停区域：徐家汇环线内、古美地区、中山公园、天山路沿线、陆家嘴滨江、张江、五角场
年底涨停区域：打浦桥、北外滩、中央公园地区、大宁绿地、徐家汇外环以南、七宝
持续涨至05年的区域：浦东东城地区、金桥北大周边、高桥、普陀南长征、嘉定江桥、宝山西城区、春申路沿线、大华聚居区
谨慎投资区域：松江、安亭、顾村、罗店，以及郊区部分“三差”的散盘区域
市中心区域市场趋势
市中心价格稳定且居高不下。局部区域中的最高价楼盘，价格将停滞不前，销售难度高且周期较长；而邻近楼盘在价格上继续跟进，缓慢调整并趋同。
二手房价格将紧跟新盘价格，会根据自身房龄、环境、位置的不同而拉大价格距离，但不会出现价格滑坡现象。
投资型**的小户型高价位楼盘，投资价值将难以体现，酒店公寓的单价受限。
（涉外）高档住宅将继续受到市场支撑，但区位会越来越集中在有品牌沉淀和文化沉淀的景观区域；
同一楼盘中不同部位、不同条件的房子价格差将拉大，一房一价的趋势明显。其中低价位房源将受到回归市中心的上班族们青睐。
内外环之间市场趋势
整体房价将以内环为参照，往外环呈梯度递减式分布，同时局部区域房价又因交通、配套、环境、以及聚居效应的影响，出现附加值的合理叠加。房价偏高的区域将出现房价阶段性涨停现象，房价偏低的区域会小幅度缓慢跟进。
如果某区域的最高价楼盘明显高出其合理价位，则会被市场“抢打出头鸟”，面临销售难题。
二手房热点向中环线转移，中环线商铺将出现价格虚高现象。
外环外市场趋势
大社区效应将越发明显，大型聚居区将持续繁荣壮大，聚集人气（如春申路、江桥、宝山西城区等），但会经历阶段性涨停现象。
部分供应量大，但缺乏客源支撑的区域需要值得注意。如松江距离较远，市区客源被闵行拦截，而房价又被本地与浙江投资客炒的虚富嘉定以本地和普陀动迁的居民为主，象安亭新镇等以高标准**的楼盘则缺乏客源支撑；顾村开发量很大，但市区动迁量较少，则缺乏客源支撑。
部分区域年底会出现价格战，甚至局部出现价格滑坡。该部分区域特征为：房源量大且集中上市，但客源明显不足，客源争夺激烈；存在面临资金困难的中小开发商，急需抛售房源来回拢资金；
郊区“三差”房源将出现被盘整的危机
“三差”——交通差，配套差，环境差。郊区今年出现了大量“三差”商品房源，多为散盘。虽然价格低廉，至年底难逃被盘整的命运。目前500万方中低价房中存在此类房源，已经出现销售困难的迹象。
“三差”房源在年底可能会出现低价抛售的情况，直接牵制邻近区域的房价。
别墅市场走势
200万以下别墅（如联排别墅）将持续旺销，供不应求。500万以上别墅房价将停滞不前，持续销售缓慢、购买量小的特征。持观望情绪将越发浓厚，市场行情清淡。
05年中低档别墅**品将增多，弥补200-500万之间的断档，与现有**品形成价格竞争。
05年房源供应量走势
6000公顷土地足够市场消化2年以上，看来政府的土地供应在短期内不会放开。另外，中小地**商面临的资金和土地资源的困难，明年会集中体现出来，开发风险和难度增富大型开发商也会因资金和市场问题三思而后行，减少并行开发的项目。明年的开发量将会明显减少。
在年底，有一个“拐点”肯定会出现的，那就是房市“热情”的拐点，开发商**将逐渐褪去，购房者**会逐渐冷却。
如问明年商品房价是否会跌？——难。