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谷歌pva78ss用户在2013.09.04提交了关于“奔奔商品房买卖预告登记与商品房买卖合同备案登记有何区别?”的提问,欢迎大家涌跃发表自己的观点。目前共有1个回答,最后更新于2024-02-02T13:49:25。希望大家能够帮助她。详细问题描述及疑问:期待您的答案,谢谢你帮我,祝你快乐,愿你事事如意 !
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两者的区别在于商品房预售合同登记备案制
一、“预告登记”较“登记备案”
《物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者
二、两种登记在权源与性质上区别
《城市房地**管理法》第四十四条第二款规定:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房**管理部门和土地管理部门登记备案。”可见商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权、房地**经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为,其作为法律事实的存在效力具有永续性;而不动**物权交易的预告登记则不是行政管理行为,它源于买卖当事人双方的意思自治,是当事人借助法律制度和登记机关所实施的一种民事权利义务设置,当标的物**权在三个月内过户时,预告登记的效力被物权自动叠盖,当能够进行不动**过户登记而当事人在三个月内未申请登记时,预告登记自动失效。
当下学界比较流行的一种观点认为:“经预告登记的不动**买卖合同,当事人的债权已经‘物权化’”,我们认为此说欠妥。所谓“债权的物权化”,应是指当事人的债权已具有物权的属性或已转化为物权。例如:不动**买卖经登箭户,买受人对标的物已取得完全的支配权。而经预告登记的不动**买卖合同,只是当事人对买卖债权附设了预期物权,但预期物权仍有别于既定物权,其具有可逆性:享有预期物权的当事人对标的物仍没有处分权,至于对标的物的占有使用和收益的权利,还要视合同的预约情况而定;且当预告登记因超过法定期限而自动失效时,这种附设了预期物权的债权又会自动还原为纯粹的债权。
当然,尽管如此,在债权上添附预期物权还是有着重大的功用:当事人对物权的预期在预告登记的有效期内是确定的,这种预期权也是一种独占权和对世权,可以对抗来自不特定主体的物权主张。
三、两者在适用范围、前置条件和登记程序上的关系
商品房预售合同的登记备案,其登记的标的仅限于商品房预售合同(商品房预售合同仅是商品房买卖合同中的一种),因而商品房的现房买卖、二手房买卖、旧房买卖合同都被排除在备案登记的范围之外了;而预告登记适用于所有不动**交易,不仅包括商品房买卖和私房交易,还包括国有土地使用权的有偿转让、房地**开发项目的整体受让等。不动**交易合同的预告登记在商品房预售形式下的功用显而易见;而大部分现**交易在签约后就可以着手办理登箭户,预告登记可能成为多余;但在登箭户的手续过程旷日持久的情况下,或者当事人双方约定分期付款、价款付讫才予登箭户的不动**现**交易中,合同的预告登记对买受人而言,成为重要的跨险手段。
根据《城市房地**管理法》的规定,商品房预售合同的登记备案,预售人应满足已取得商品房预售许可等四项条件4;而根据《房屋登记办法》第七十条的规定,申请预购商品房的预告登记,还需具备商品房预售合同已登记备案这个前置条件。在这里,“登记备案”与“预告登记”成为法律关系体系中不同层级的、存在包涵关系的法律事实。登记备案的启动主体是房地**开发商,而预告登记的启动主体是签订了物权协议的当事人。登记备案在目前的立法体系中还没有明确的程序性规定,而预告登记却要遵循相应的申请---受理---审核---登记等程序。依《房屋登记办法》第二条等相关规定,预告登记需记载于房屋登记簿,并以允许公众查询的方式向社会公示;而登记备案的商品房预售合同并不记载于表示物权公示的房屋登记簿。
有关部门迄今对商品房之外的其他不动**买卖的预告登记程序尚无具体的规定,拙意以为应根据《物权法》的相关规定,参照《房屋登记办法》的设计,要求事主提交登记申请书、身份明、当事人之间关于预告登记的约定、已登记备案或经有权机关以合法形式认可的买卖合同及其他必要材料,经审查无诈,旋将表示预告登记的内容载入专备的具有物权公示功能的**权登记簿。